采购中介佣金合同 第1篇
按照房屋买卖的一般流程，中介公司不但要介绍买卖双方认识、签订《买卖合同》，还要为双方办理按揭、过户、缴税等专业性较强的手续，待一切妥当才能拿到佣金报酬。
近年来这一流程在运作中却出现了新情况，有的中介工作人员为促成交易，口头允诺减少佣金，在与业主正式签订居间协议时，仍按格式合同中的费用标准，且未向业主告知释明。在交易履行后，中介公司遂起诉业主催讨剩余佣金。有的中介虚假承诺规避政策，为在最短时间促成居间，谎称可帮助客户规避二套房、外地购房、系统购房等限购政策，而实际则无法履行，诱骗客户签订房屋买卖合同后引发纠纷。还有的在居间合同文本上动手脚，只要客户一签合同，佣金就是囊中之物。
据宝山法院统计，今年上半年，该院受理的房屋中介公司居间佣金案件猛增到140多件，与去年同期的60件相比翻了一倍多。该类案件均为房屋中介公司起诉要求对方支付房款1%的佣金。从该院的判决支持率来看，中介公司完全胜诉的案件寥寥无几，有些案件，法院只是象征性地支持了一成左右的中介佣金。
先签合同再看房 买卖不成还要收佣金
今年4月，一家较有规模的置业顾问公司向宝山法院起诉了一批案件，称与被告签了居间合同，被告也与第三人签了房屋买卖合同，认为不管以后被告买房成功与否，原告的居间义务已经完成，就应当拿到几百万元房款的1%居间佣金。
但我们来看看他们是怎样让买房人签合同的。今年3月初，冯先生来到该公司门店，称为办理女儿就学手续而急于购买学区房，并明确提出要求房源交易满5年，以减少购房成本。3月6日，公司工作人员哄骗冯先生到其店内商谈，并表示先签协议再商谈细节、付定金等，冯先生遂签署了一套177万元房屋的居间协议、买卖协议。但次日，冯先生前去付定金时才了解到该房源到今年9月才满5年，显然不符合自己的要求，所以决定不买该房了，之后又在同小区找到了其他合适房屋，并为女儿办理了入学报名手续。冯先生认为原告使用欺骗手段才签的合同，房屋买卖也没有成功，何来居间佣金？
法院认为，被告辩称其购房为子女就学等情况有相应的证据予以佐证，且符合目前社会生活的客观实际，可以采信。但被告签署居间协议及买卖协议时理应进行谨慎审查，仔细辨别，其辩称受原告工作人员哄骗才签署协议，证据不足，难以认定，故其应当自行承担相关协议约定的法律责任。但另一方面，房屋买卖系普通公民生活中的重大事件，原告作为专业经纪公司应当提供全面细致、符合委托人真实需求的服务，尽最大可能避免发生纠纷。本案中，原告在未收取被告任何意向金或定金的情况下安排双方签署，签约后被告即提出异议，可见本次买卖磋商之仓促、准备之不足，有违居间工作之宗旨。再考虑到原告未提供履行买卖合同的其他服务，法院酌情确定被告支付原告佣金3000元。
该置业顾问公司的这批案件均为此类。
先吃定下家再吃上家 发明文本轻松赚佣金
本市另一家大型房屋经纪公司则采用先安抚好上家，口头答应不向上家收取佣金，而向下家收取高额佣金后，回过头来再起诉向上家要佣金。
这家公司还发明了一种合同文本，可以让自己轻松获得佣金。他们将只要买卖双方签订了《房屋买卖合同》作为居间完成的唯一条件，至于将来买卖是否成功，买卖过程中需要中介公司代为办理的一些专业手续，则作为附加条款，是一种尽义务的做好事。
去年7月，张女士在该公司门店签订了《房屋买卖居间协议》及附件《房屋买卖协议》，约定张女士将自己一套房屋出售，到手总房价款为万元。
协议第四条约定，本合同附件《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，居间成功。甲、乙买卖双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第二条约定的总房价款的1%各自支付中介佣金。
为了不被人指责为“做小动作”，协议第八条还约定：“在签署上述协议时，我方已认真查阅了全部协议的内容，且居间方已对协议第四、五、七条及其他条款内容进行了明确的提示并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行。附件《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲乙双方均同意按该附件的内容履行。”
11月，该房屋买卖过户完成，张女士拿到了万元，交易过程中所有其他费用均由买房人付清。而在买房人向中介公司支付了3万元佣金后，公司又找到张女士要求她按照居间合同约定支付佣金。
张女士认为，公司承诺佣金全部由下家承担，也约定万元房价是到手价，所有税费及中介费均由下家承担，下家也向张女士透露，本次交易下家已向中介支付了佣金3万元，当时公司承诺给下家佣金优惠，佣金已经付清。下家实际支付的佣金已经超过房价的1%，这说明当时已经说好佣金全部由下家承担，否则下家不可能支付超过房价1%的佣金。
法院认为，虽然居间协议约定被告应按照总房价的1%向原告支付中介费，但之后签订的《买卖合同》中的约定，房屋的交易价格万元是被告到手价，该条款是原告帮助拟定的，原告对该约定的本意应该清楚。对于到手价，通常人的理解为卖方不承担买卖中任何费用，是卖方净到手的价格。本案中，合同约定买卖双方各按总房价的1%向原告支付中介费，但买方实际支付的中介费为3万元，超过了约定1%的标准。买方支付时并未提出异议，原告收取时也“理所应当”，这明显违背常理和交易惯例。
据此，法院采信了张女士的意见，驳回了中介公司的诉求。
签约就收意向金 退款却拖半年多
一些中介公司见钱眼开，客户只要有购房表示，就要求他们先支付购房意向金，而该笔钱款并不是直接付给卖方，而是被指定打入中介账户，甚至是业务员个人账户，届时被以中介佣金的名义收取。如果买卖不成，客户要讨回这笔钱也绝非易事。
去年10月，程先生在某房产经纪事务所门店内，与其工作人员签订了一份居间协议，表示愿意购买店内告示的一套三泉路上的房子，居间协议上并盖有该房产经纪事务所的公章。同日，程先生将5万元意向金转账汇入了公司业务员指定的银行账户内。事后，程先生得知系争房屋预告登记的权利人与居间协议载明的出卖方不是同一人，买卖合同无法继续履行，故要求退还已付意向金，但几经上门均被搪塞。
11月10日，公司答应归还部分意向金2万元，另剩3万元暂存公司，公司为程先生再寻找房源，若购房成功则作为购房佣金，多退少补，反之在11月30日前，未找到合适房源，则由公司当日退还余款3万元。
至10月31日，程先生并未收到任何退款，前去理论时，被告知他的5万元钱是辞职人员私自利用公司名义骗取的，此事与公司无关。这下，程先生彻底懵掉。经过不断努力，至今年2月23日，程先生才拿到区区3000元，没办法了，程先生只得向宝山法院起诉。
采购中介佣金合同 第2篇
严卫楠为什么会对中介的行为如此愤怒呢？她和中介又是怎么打上官司的呢？
“金牌客户”享受优惠佣金
故事还得从2009年9月说起，当时严卫楠一家想要置换房屋，由于此前买房时曾委托过某知名房产中介公司，严卫楠对其提供的服务表示十分满意，因此这次买房，严卫楠又找到了这家中介。随后通过这家中介公司，严卫楠看中了曹先生名下的一套位于上海市闵行区金平路上的房屋。双方很快就在该中介处签订了《房地产买卖居间协议》，约定买卖双方在事成后各自向中介公司支付房价款1%的佣金。
一个月后，双方在中介公司的居间下，签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋成交价格为280万元。2个月后，又办理了房屋交易和交接手续。中介公司帮助买卖双方完成的房产交易，严卫楠理应按约支付佣金万元。但据严卫楠声称，由于自己曾经通过该中介买过房子，因此成了它的“金牌客户”，如今自己所居住的房产又在这家中介门店挂牌出售，所以她在正式签订《房地产买卖合同》前，曾经和中介商量过减免部分佣金的事宜，当时中介也非常爽快地答应了，双方协商后最终确认：严卫楠只须向中介公司支付佣金万元即可，合同约定的另外万元佣金免除。
中介不认账起诉讨佣金
然而严卫楠做梦也没有想到，2010年1月，就在完成全部房子交易手续还不到一个月后，中介公司却突然“翻脸不认人”了，居然否认当初的减免承诺，并将严卫楠告上了法庭。
在法庭上，中介公司认为，根据之前签订的有关合同，严卫楠应向其支付佣金万元，但他们只收到了万元，余款万元至今未收到，故要求法院判令被告严卫楠支付居间服务费余款万元及其按同期银行流动资金贷款年利率计算至实际支付完毕时的利息。
严卫楠则反击称，自己是中介公司的“金牌客户”，之前已经就优惠待遇与中介公司协商一致，并按约定支付了佣金万元，双方都履行了各自的义务，没有拖欠的情况，所以不同意诉讼请求。
但是，中介公司坚决否认了双方曾协商减免佣金一事。
跳槽员工出庭证实“优惠”
就在双方相持不下之时，严卫楠联系到了当时的房产经纪人鲁常亮（化名）。幸运的是，鲁常亮如今已经离开了原来的中介公司，在严卫楠的再三恳求下，鲁常亮终于答应出庭作证。
在法庭上，鲁常亮说道：“本人在2009年2月至2010年10月间在XX中介公司工作，并参与了严卫楠和曹先生房屋买卖的居间工作。”据鲁常亮陈述，因严卫楠另有房屋在中介公司销售，所以当时就向中介公司提出要求减免交易的佣金。“这件事情是我上报上去的，也经过了我们门店经理和业务总监的同意，所以后来严卫楠就支付了万元佣金。”
法庭经过认证分析，认为证人鲁常亮系涉案房屋居间经办人，对案件事实是了解的，其所作证词有较高的客观真实性。证人虽系中介公司原员工，但与中介公司无其他利害关系，也无与严卫楠有相应利害关系的证据，故其所作证词是相对公正的。鲁常亮对严卫楠和中介公司协商佣金事宜过程中有关事情过程等细节性陈述，较为符合实情。因此，对证人的证词予以认定。
格式条款非充分协商
法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中介公司促成了严卫楠和曹先生签订买卖合同，严卫楠应当支付报酬。因此本案的争议焦点是双方约定的具体佣金数额到底是多少？是《居间合同》上写的万元，还是严卫楠和证人鲁常亮口中所说的万元？
法院经审理后认为，因严卫楠提供的居间协议系中介公司提供的格式文本，其中第5条系格式条款，并非经双方充分协商一致而成，且该条款约定买卖双方各向中介公司支付房价款1%的佣金，因此足以证明在签订居间协议之时未就佣金的具体数额进行过协商，并达成一致。
而此后，经严卫楠恳求，同时鉴于严卫楠另委托中介公司出售房屋之情节，中介公司同意了严卫楠仅支付佣金万元的要求，至此，双方方才就佣金数额协商一致。现严卫楠履行了付款义务，中介公司再要求其支付佣金，与法不符，不予支持。据此，法院驳回了原告的全部诉讼请求。
法官点评： 佣金协商应签订补充条款
上海市闵行区人民法院法官杨克元
在现实生活中，为了方便操作，房屋买卖时，房产中介出具的相关合同一般都是格式合同。它是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的合同。
我国《合同法》从维护公平、保护弱者出发，对格式合同从三个方面予以限制：第一,提供格式条款一方有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；第二，格式条款具有以欺诈、胁迫的手段订立合同；违反法律、法规的强制性规定等其中情况的，该合同无效；第三，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此在购房人与房产中介因格式合同性质的《居间合同》产生争议时，可以抓住以上三点据理力争。
本案中，原告由于获得了原房产公司员工的证言支持，因此获得了胜诉。但更加保险的办法是，在双方协商确定佣金优惠幅度后，在《居间合同》后签订补充合同或加入补充条款，把佣金优惠的金额和幅度用白纸黑字全部写清楚，这样才能从根本上杜绝佣金优惠口头协议可能带来的麻烦。
理财金手指：佣金谈判有门道
无论是股票交易、期货交易还是房地产交易，只要是处于充分竞争的投资领域里，中介服务商的佣金多少都是可以谈判的。比如，券商对客户股票交易收取的佣金不得超过千分之三。如果你去谈判的话，往往能争取到千分之一甚至更低的佣金（记者了解到的最低佣金达万分之三）。
同样的道理，房地产中介领域的竞争激烈程度比证券市场有过之而无不及。如果你不去争取的话，房产中介一般都会向买卖双方各收取房屋成交价1%的佣金（实际上最终都是由买家承担）。但如果你争取的话，往往能将佣金谈到标准收费的50%甚至更低，如果对方面有难色，则直接表示要从其他中介处购买该房屋，毕竟相中的房屋总在那里。规模再大再强势的中介，只要遭遇同行竞争，在佣金要求上往往都会有所松动，因为赚钱少点总比忙活了半天给别人做嫁衣强。
采购中介佣金合同 第3篇
中介服务机构因介绍生意或代买代卖而要收取一定的酬金，叫做佣金(commission)，也称“手续费”(brokerage)。是否支付佣金以及佣金的比例大小会影响到买卖双方以及中介服务机构的利益分配和买卖能否达成，因此合理确定佣金的大小比例是国际贸易洽谈的重要环节。按照国际惯例，目前的付佣方式一般有3种:
(一)明佣。是指在买卖合同、信用证或发票等相关单证上明确表示的佣金额［1］。简单地讲，就是出口发票上注明的内扣佣金。明佣是中介服务机构交易结束后据以向委托人索要佣金的重要依据和证据。因此，它主要出现在我国出口企业向国外中介服务机构的报价中。
(二)暗佣。暗佣是指在合同中不标明佣金率和“佣金”字样，而由委托人与中介服务机构另行签订的“付佣协议”或“协议”规定的佣金。简单地讲，暗佣就是发票外佣金，是不在出口发票上列明的佣金。暗佣的金额对真正买主保密，由卖方暗中支付给中介服务机构的费用，等到卖方货款收妥之后，另行支付给中介服务机构。在实务中，中介服务机构为了获得“双头佣”，常常要求委托人不要在买卖合同中写明佣金，而采用暗佣。
(三)累计佣金。是指出口企业对包销、客户签订合约，规定在一定时间内推销一定数量(或金额)以上的某种商品后，按其累计销货金额和佣金率支付给客户的佣金。通常，累计佣金在实际支付时，确认为经营费用或销售费用，而不可以直接扣减收入。
根据国际惯例，外贸企业在佣金支付时间上一般实行在买卖合同履行完全额收汇后才支付佣金给中介服务机构。其目的在于将中介服务机构的利益与该合同的履行状况融为一体，使得中介服务机构会努力地促使交易各方更好地履约，以得到他欲得到的那一部分利益。特别是当买卖双方初次交易出现误解和纠纷时，中介服务机构的沟通及调解作用显得尤为重要。
二涉税问题
在税收法律法规方面，对佣金的政策是从无到有、日渐完善的。企业所得税方面，企业可以税前列支的成本费用范围中，“佣金”的列支问题也正在逐步完善。如现行税法规定:纳税人发生的佣金符合一定条件的可以作为销售费用予以税前扣除，条件是:(1)支付佣金取得有合法真实的凭证;(2)支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人(包括自然人);(3)支付给个人的佣金，不得超过服务金额的5%(另有规定者除外)［2］。尽管如此，在佣金问题上，税收政策仍存在着一定的漏洞。
(一)凭证问题。我国税法规定的“合法真实的凭证”一般是指税务部门认可并通过政府指定部门印制的各种“发票”、“收据”或特定“结算单”。在国际贸易过程当中，往往从事出口的企业所寻找的中介服务机构或咨询商为境外企业，发生相关服务的真实性很难在实际检查过程中进行核实，将佣金支付给国外公司或个人后，国内贸易公司申报扣除佣金费用需要提供的凭据应包括银行的付汇凭证和取得的国外公司开具的发票。但问题是国外并不存在统一的法定发票，国外公司提供的所谓“发票”一般是其自制的纸质文件，存在一定的随意性。这样，国内贸易公司就存在“仿造”国外公司开具发票的可能性，在取得国外公司开具发票这一环节上，税务机关缺乏严密的税收监控措施。
(二)佣金支付对象问题。国外在涉税的相关问题上并不以发票为计税依据，与我国还存在着一些差别，因此业务是否真实发生、佣金支付对象也是我们在核实佣金能否据实扣除的重要依据。根据《财政部、国家_关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税［2009］29号)“二、2．其他企业:按与具有合法经营资格中介服务机构或个人(不含交易双方及其雇员、人和代表人等)所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额”，因此企业在税务处理还应特别注意两点:第一，准予税前扣除佣金的支付对象不包括交易双方及其雇员、人和代表人等，支付给交易双方及其雇员、人和代表人佣金应列入工资薪金支出，工资薪金支出要按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定来确定，不能随便列支;第二，企业支付给个人(非本企业雇员)的佣金，属个人的劳务报酬所得，企业是个人所得税的扣缴义务人，应指定支付佣金的财务会计部门或其他有关部门，具体办理个人所得税的代扣代缴工作。
(三)佣金的扣除限额问题。通常，明佣在确认收入时直接按除佣净额确认，而暗佣按未扣除佣金的收入确认，并且暗佣也需要合法的发票作为会计凭证附件。但是无论明佣还是暗佣，佣金在5%以内税务上才认可予以税前列支。但是，由于企业会计人员和税务人员往往对佣金税前扣除的最新政策了解不及时，超比例列支佣金支出是对外贸易公司具有代表性的普遍问题，值得我们进一步关注。
(四)将折扣视为佣金问题。在国际贸易中，折扣是指卖方按原价给予买方一定百分比的减让，即在价格上给予适当的优惠。国际贸易中使用的折扣，名目很多。凡在价格条款中明确规定折扣率的，叫做“明扣”，例如:“CIF伦敦每公吨200美元，折扣3%”;凡交易双方就折扣问题已达成协议，而在价格条款中却不明示折扣率的，叫做“暗扣”，这种做法属于不公平竞争，公职人员或企业雇佣人员拿“暗扣”，应属贪污受贿行为。对于明确的折扣问题，会计上和税法上都另有规定，并不按照佣金的有关规定予以扣除。《财政部、国家_关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税［2009］29号)中明确规定“企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用”。而在实际贸易中暗佣和暗扣都不是在合同中列明的项目，加之外贸进出口企业多为境外外资机构，调查取证存在一定困难，致使税务机关无法明确区分究竟支付给境外机构的该笔款项是作为暗佣还是作为暗扣处理。若是暗扣，那么按照税法的相关规定是不允许税前扣除的，若是暗佣，则按照《财政部、国家_关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》(财税［2009］29号)中的规定比例扣除。
(五)涉嫌企业转移利润问题。我国新税收征管法、新企业所得税法对于跨国公司和关联企业的利润转移都作出了明确的规定。而且，目前境内机构支付佣金带有自由佣金和法定佣金的双重性质。一方面佣金的高低由出口企业与中介服务机构协商确定，另一方面根据我国《国家外汇管理局关于超比例超金额预付货款、佣金及先支后收转口贸易外汇支付的审核暂行办法》(1996年6月28日［96］汇管函字第186号)第四条的规定“出口项下凡超过合同总金额2%的暗佣(暗扣)和5%的明佣(明扣)且超过等值1万美元的出口佣金支付，须持下列材料向_申请:(1)出口合同正本;(2)佣金协议正本(如为暗佣或暗扣);(3)结汇水单或收帐通知;(4)境内机构支付超比例佣金的申请书;(5)银行汇款凭证及_售汇通知单。”这就对佣金的支付在额度上进行了一定的控制［3］。但是，如果企业的收入扣除各项成本费用以及佣金后，仅仅得到相当小的一部分利润或者负利润，或者这项佣金支出已经占到了企业收入的大部分，即便这笔佣金支出符合国家外汇管理局的相关规定，那企业是否有可能通过佣金的方式转移利润到境外的个人账户或者境外关联机构账户，由于目前对于境外非居民企业和个人的检查还存在时间和技术上的困难，在此我们也仅仅从谨慎性的角度考量这个问题，它可能是一种现实存在的情况，只是目前我们还无法采用相应的手段去探明究竟。
三解决对策
随着世界经济全球化，中介业务也蓬勃发展，这是市场经济发展的需要，也是中国融入国际社会参与国际分工的重要环节，借助中介能够有效地提高国际贸易的效率和对未知市场的开拓。对该业务的探讨和研究不仅仅是为了已有税收政策的正确执行，更为重要的是推动预提所得税政策的完善，合理界定中介机构的佣金收入，并将其纳入税务机关的征管范围，详细了解佣金的来源、去向、具体业务流程等相关问题，能够有效提高对非居民税收的管理水平，防止税款流失。
(一)加强沟通管理以及相关税收政策的宣传，营造良好的税收环境。随着经济的不断发展，手续费和佣金的支付结算方式日趋多样性，国际贸易项下的佣金问题只是其中之一。由于许多负有纳税义务和代扣代缴义务的企业对佣金涉税的有关规定并不了解，在签订合同时，特别是针对暗佣问题，往往企业与国外中介机构之间使用口头协议形式，无法提供明确的合同，造成了相关税收上的扣除限额问题，由此带来企业税务管理的风险，也增大了税务机关征管的难度。因此应当着力加强外贸企业涉及到佣金相关政策的宣传辅导，加强对企业财会人员和业务人员的指导、培训和监督力度，对检查过程中发现的疑点及时与企业相关会计人员和业务人员沟通，核实业务背景和会计处理，促使企业提供真实准确的财务信息，建议企业将税收风险管控贯穿到业务开展的全过程。
(二)明确、细化税收政策，提供准确详实的政策依据。现有的税收政策对于明佣、暗佣、明扣、暗扣并未作出详细的界定，税务机关即使发现上述问题也很难在政策上寻求支撑，这造成税收政策执行难度较大;对于某些企业来说，佣金已经成为企业开展国际贸易的一项重要的支出，而对于这些方面的相关税收政策，如果不作出详细的规定和解释，很可能造成我国税收收入的流失。因此，建议相关政策部门根据新经济形势下出现的涉税项目制定相应政策，明确收取佣金行为所属的劳务项目;完善佣金的“劳务发生地”概念较好地解决我国外贸公司因利用“佣金虚胖”而带来的各种税收问题。
